Diện tích tim tường và thông thủy là gì?
Nhắc tới một căn hộ chung cư, thì phải nhắc tới diện tích tim tường hoặc thông thủy, nhưng rốt cuộc hai loại diện tích đó khác nhau như thế nào, giống nhau ở điểm nào, đôi lúc những người tìm mua hoặc thậm chí là nhà đầu tư cũng chưa thể trả lời kĩ càng và cặn kẽ hai khái niệm này. Đây có thể chưa phải là một vấn đề to tát ban đầu, nhưng nếu không được giải quyết triệt để thì có thể để lại những hậu quả sau này.
Vietlanders, với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản của mình, mà điển hình là dự án Chung cư Từ Sơn – Bắc Ninh đang được triển khai và sắp đi vào hoàn thiện, chúng tôi đã và đang nhận được rất nhiều câu hỏi của các khách hàng về vấn đề này. Hôm nay, qua bài viết này, mong rằng các khách hàng và độc giả của Vietlanders sẽ có được cái nhìn tổng quan và khái quát nhất về hai khái niệm là diện tích tim tường và thông thủy cũng như một số vấn đề liên quan trong lĩnh vực này nhé.
Khái niệm diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy, hay còn gọi là “diện tích sử dụng căn hộ”, là diện tích bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó nhưng không tính phần diện tích tường bao, tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Nghe có vẻ khó hiểu và rối rắm nhưng đừng lo, Vietlanders sẽ cố gắng giải thích một cách đơn giản và phổ thông nhất có thể, cho dù bạn không có chút kiến thức gì về lĩnh vực này thì vẫn hoàn toàn có thể nắm rõ và vận dụng được.
Đơn giản hơn một chút, khái niệm thông thủy có thể hiểu một cách đơn giản là không gian mà dòng nước có thể tràn qua, mô tả không gian không bị giới hạn ở 2 biên, và nước có thể chảy qua không gian đó mà không gặp cản trở bởi bất kỳ vật nào làm thay đổi dòng chảy. Từ đó ta có được khái niệm kích thước thông thủy là khoảng cách giữa hai cạnh đối diện trong kết cấu của công trình. Đây là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong lĩnh vực xây dựng. Ở nước ngoài, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích trải thảm là do ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo.
Ví dụ:
- Đối với nhà ở, chiều cao thông thủy chính là kích thước tính từ mặt sàn lên mặt dưới của trần nhà.
- Chiều rộng thông thủy là khoảng cách giữa 2 mép tường đối diện. Tính từ bề ngoài của lớp trát nhưng không tính đến bề dày của lớp vật liệu.
- Còn đối với cửa sổ và cửa ra vào thì diện tích thông thủy chính là phần diện tích mà ánh sáng đi qua được.
Khái niệm diện tích tim tường
Diện tích tim tường, hay còn gọi là “diện tích sàn xây dựng”, là diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Theo nhận định của một số cá nhân thì thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường về một số mặt, nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường lại là phương án hợp lý hơn. Sở dĩ đưa ra nhận định này bởi vì khoảng không gian đặc của các bức tường không phải là không bao giờ được sử dụng. Đối với những bức tường chỉ để ngăn cách các căn hộ mà không phải chịu lực, người ta còn có thể khoét lõm để gắn vào đó các bức phù điêu, tranh ảnh trang trí, đưa các kết cấu khác vào để nâng đỡ các tủ, giàn và các thiết kế phụ trợ khác cho căn hộ…
Như vậy, không sai khi nói đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định rõ ràng hơn ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ khó mà làm được điều đó. Tuy nhiên, vẫn tồn tại rất nhiều vấn đề bên cạnh hai khái niệm phức tạp: tim tường và thông thủy này.
Các vấn đề còn bất cập
Hiện nay, vấn đề đo diện tích căn hộ chung cư theo tim tường hay đo theo thông thủy đang là một vấn đề được tranh luận, có lẽ, đã trên mức sôi nổi giữa người dân, các vị đại biểu, các quan chức thuộc Bộ Xây dựng, các khách hàng và đặc biệt các doanh nghiệp bất động sản.
Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD của Chính phủ vẫn còn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong các hợp đồng mua bán. Điều này đã nhanh chóng dẫn tới rất nhiều vụ việc “lùm xùm” giữa chủ đầu tư và người mua nhà.
Bởi lẽ thường chủ đầu tư sẽ chọn phương pháp tính bằng tim tường, lý do là cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà vô hình chung sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tế mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng).
Các vấn đề còn bất cập
Nhược điểm của cách đo theo tim tường là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực (và có thể cả hộp kỹ thuật) đi qua sẽ thiệt thòi hơn cho người mua nhà rất nhiều và các doanh nghiệp bao giờ cũng chia đều tất cả các chi phí và lợi nhuận mong đợi cho từng mét vuông bán được.
Đo theo tim tường, số lượng mét vuông cho từng căn hộ có thể nhiều hơn, nhưng giá cho từng mét vuông lại ít hơn. Đo theo thông thủy, số lượng mét vuông cho từng căn hộ ít hơn, nhưng giá cho từng mét vuông lại cao hơn. Thế nhưng, tỉ lệ giữa những mét vuông phải đóng tiền và những mét vuông thực tế có thể sử dụng được ở những căn hộ có nhiều cột chịu lực đi qua sẽ cao hơn so với những căn hộ khác.
Với một tỉ lệ như vậy, những chủ căn hộ này sẽ còn phải chịu thiệt thòi một lần nữa khi đóng các loại quản lý phí. Xét về mặt pháp lý, việc mua bán căn hộ là một hợp đồng dân sự, thuận mua, vừa bán, không ai bắt ép các khách hàng này phải chọn những căn hộ có nhiều cột chịu lực để mua. Xét về mặt công bằng, cần phải có một tỷ lệ khấu trừ nhất định cho những căn hộ như vậy thì mới đi đến được sự thống nhất, minh bạch và chính xác tuyệt đối.
Phương án giải quyết
Cũng vì những lý do này, hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy, bãi bỏ hoàn toàn cách tính còn lại. Cách tính thông thủy là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.
Cụ thể quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện từ ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có), phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích hộp kỹ thuật, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung.
Phương án giải quyết
Và cuối cùng, theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Như vậy, trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
Kết thúc bài viết tại đây, mong rằng những thông tin mà Vietlanders mang tới là những thông tin đã được qua kiểm tra và chọn lọc kĩ lưỡng cẩn thận, chính xác và cập nhật mới nhất sẽ giúp các bạn có được cho mình những kiến thức cần thiết để tìm được căn hộ phù hợp nhất, chúc các bạn thành công.
Leave a Reply